未登记担保范围情形下不动产抵押权优先受偿的范围

未登记担保范围情形下不动产抵押权优先受偿的范围
导读：不动产登记簿记载的抵押权内容应当与抵押合同一致，此为抵押登记的常态。但是，实践中常有的情形是，当事人仅登记担保的债权数额，而未登记抵押担保范围，那么，抵押权人能否以抵押合同约定为由，主张就未登记的利息、逾期利息、违约金等享有优先受偿权？本期小编结合观点、案例、法条，就该问题做出梳理。

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未登记担保范围情形下不动产抵押权优先受偿范围以登记为准——平安银行股份有限公司上海分行诉瞿银林、潘光河借款合同纠纷案
案例要旨：未登记担保范围情形下，不动产抵押权人不得以合同约定为由，于执行分配阶段主张就登记范围以外的利息、逾期利息、罚息等享有优先受偿权。在执行款分配阶段，就同一抵押物上存在的数个抵押权，应以登记的先后顺序及债权数额参与分配。
案号：（2016）沪02民终6902号
审理法院：上海市第二中级人民法院
来源：《人民司法•案例》 2017年第2期

• 专家观点

抵押权登记应当与抵押合同一致
(一)抵押权登记对抵押权位序的影响
所谓抵押权的位序，是指在同一抵押物之上，有数个抵押权存在时，各个抵押权优先受偿的顺序，亦即各个抵押权相互之间的关系。《物权法》第一百九十九条确立了关于抵押权位序的下述规则：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
上述原则，登记在先的抵押权所担保的债权清偿期先行届至，实现抵押权时，登记在先的抵押权人可以就变价款优先受偿，剩余价款作为抵押财产提存，留待以后清偿登记在后的抵押权所担保的债权。但有时也会出现这样的情况：登记在后的抵押权所担保的债权清偿期先于登记在前的抵押权所担保的债权清偿期先于登记在前的抵押权所担保的债权，在这种情形下，登记在后的抵押权所担保的债权只能在抵押物价值超出前一位序抵押权所担保的债权范围之外的部分内受偿。

(二)抵押权的设定损害其他债权人利益时的处理
抵押权的设立损害了其他债权人利益时，抵押人的其他债权人能否请求撤销该抵押合同？根据《担保法》第三条的规定，抵押权的设立，必须遵守诚实信用原则，不得损害他人利益和社会公共利益。抵押权的有效成立，应以有效的抵押合同为前提，如果抵押合同被撤销，即使办理了抵押权登记，抵押权也不能有效成立。如在债务人有多个债权人时，债务人与其中的一个债权人恶意串通，将其大部分财产抵押给该债权人，并因此丧失了履行其他债务的能力，这种行为损害了其他债权人的合法权益。在这种情况下，受损害的其他债权人可根据《担保法解释》第六十九条“债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为”之规定，请求人民法院撤销该抵押合同。

(三)抵押权登记的内容与抵押合同约定的内容不一致，应如何处理的问题
在司法实践中，亦会遇到抵押权登记的抵押物内容与抵押合同约定的内容不一致，诸如，抵押合同中约定抵押物为10辆货车，而抵押权登记的抵押物为7辆货车，此时，应以哪一个为准？根据《担保法解释》第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，抵押物应以抵押权登记的7辆货车为准。这主要由抵押权登记的公示、公信原则所决定。
（摘自《物权法判解研究与适用》，何志著，人民法院出版社2007年5月出版）


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1.抵押物登记记载的内容与抵押合同规定的内容不一致，以登记记裁的内容为准——阜阳鑫鹰信用社与阜阳蓝天经济开发总公司借款合同纠纷再审上诉案
本案要旨：抵押合同应当包括抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。抵押合同不完备的，可以补正，对合同的有关内容可以根据实际发生的抵押行为予以修正。因此，抵押物登记记载的内容与抵押合同规定的内容不一致，以登记记裁的内容为准。
审理法院：安徽省高级人民法院
来源：法信精选

2.抵押登记他项权利证书载明的担保债权数额与抵押合同约定的担保范围不一致，以他项权利证书载明的债权金额为准——宁夏银行股份有限公司永康支行与银川天木物资有限公司、吴文林、王华芳金融借款合同纠纷
本案要旨：涉案抵押登记他项权利证书载明了担保的债权数额，涉案抵押合同约定的担保范围大于该证书上载明的债权金额，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十一条：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。因此，抵押权人以他项权利证书载明的债权金额为准就抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
案号：（2015）银民商终字第163号
审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
来源：中国裁判文书网 2015-11-17

3.抵押合同约定的最高额抵押合同担保的金额与他项权证记载的债权金额不一致，应以他项权证记载的内容为准——义乌市惠商小额贷款股份有限公司与金剑、陈杨等小额借款合同纠纷
本案要旨：当事人签订的抵押合同是其真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。当抵押合同约定的最高额抵押合同担保的金额与他项权证记载的债权金额不一致，应以他项权证记载的内容为准。抵押权人对涉案抵押的房屋拍卖、变卖所得的价款在他项权证记载的金额范围内享有优先受偿权。
案号：（2015）金义商外初字第111号
审理法院：浙江省义乌市人民法院
来源：中国裁判文书网 2015-09-30

 • 法律依据

1.《中华人民共和国物权法》

第一百八十五条 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。

第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。


来源：法信